クリニックの家賃相場はいくらか｜『額』ではなく『医業収入の6〜8%』で見る

開業物件を探し始めると、家賃の数字に目が行きます。少しでも安い物件を、と考えるのは自然です。ところが、結論から言うと、家賃で見るべきは「額」ではなく「医業収入に対する比率」です。月50万円の家賃が高いか安いかは、単独では判断できません。その物件で月商がいくら立つかが決まって、初めて適正かどうかが分かります。安い物件を選んだつもりが、集患できずに売上が伸びず、結果として家賃比率が重くなる——これが物件選びで最も多い落とし穴です。

家賃は「医業収入の6〜8%」で見る

一般的な目安として、クリニックの家賃は医業収入の6〜8%、高くても10%以内に収めるのが適正とされます。これを金額に直すと、目標月商によって適正家賃が決まります。

つまり家賃50万円が適正かどうかは、「その立地で月商800万円が見込めるなら妥当、500万円しか見込めないなら重い」というように、需要とセットでしか判断できません。家賃の額だけを他院と比べても意味がない、というのが第一のポイントです。

坪単価は立地で大きく動く

家賃の内訳は「坪単価 × 必要坪数」です。坪単価は立地で大きく変わり、目安としては次のような幅があります。

なお家賃のほかに共益費が上乗せされ、契約時には賃料の数ヶ月〜十数ヶ月分の敷金・保証金が初期費用として必要になる点も、資金計画では見落とせません。必要坪数は診療科によって違い、内科系で25〜40坪程度が一つの目安です。都心の一等地は視認性が高く新患を集めやすい反面、坪単価が高く家賃比率が上がりやすい。郊外は坪単価を抑えられますが、認知のための広告費が別途かかることもあります。坪単価と面積、内装の関係はクリニックの内装・設計費用で整理しています。

「安すぎる物件」の盲点

家賃比率で考えると、安い物件が必ずしも得ではないことが見えてきます。坪単価の安い物件は、たいてい人通りや駅からの距離、視認性のどこかに弱点があります。家賃を月10万円抑えられても、それで1日の患者数が5人減れば、売上の減少は家賃の節約を大きく上回ります。

簡単な例で見ます。A物件は家賃40万円だが視認性が低く1日25人、B物件は家賃55万円だが駅前で1日35人が見込めるとします。単価8,000円・月20日なら、月商はA約400万円・B約560万円。家賃比率はAが10%、Bが約9.8%とほぼ変わらず、手元に残る額はB物件の方が大きくなります。家賃15万円の差より、患者10人の差の方がはるかに大きいのです。

しかも家賃は、いったん契約すれば毎月固定でかかり続ける費用です。売上が立ってから「やっぱり立地を変えたい」と思っても、内装をやり直して移転するコストは莫大で、実質的に不可逆です。家賃は、後から動かせない固定費——この重さを踏まえると、目先の坪単価より、その立地で患者が来るかどうかを先に確かめるべきだと分かります。家賃比率を含む費用構造全体は開業医の手取りはどう決まるかで扱っています。

順番は「需要で絞ってから家賃」

以上を踏まえると、物件選びの順番は明確です。まず開業予定エリアの患者需要と競合を確認し、十分な月商が見込める立地を絞る。そのうえで、その月商に対して家賃比率6〜8%に収まる物件を探す——この順序なら、「安いが集患できない物件」も「立派だが家賃が重い物件」も避けられます。

逆に、家賃の安さから物件を決めてしまうと、需要の確認が後回しになり、開業してから売上が伸びずに家賃比率だけが重くなります。

まとめ

家賃は「いくらか」ではなく「医業収入の何％か」で見ます。適正は6〜8%、上限でも10%。そして家賃は後から動かせない固定費であるため、坪単価の安さより、その立地で患者が来るかを先に確かめることが要になります。

物件を家賃で絞る前に、そのエリアにどれだけの需要があり、競合がどれだけいるかを確認する。その順番だけで、物件選びの失敗はかなり防げます。その需要と競合は公的データで無料で調べられるので、物件に申し込む前の最初のチェックに使ってみてください。