クリニックのテナント賃貸借契約の読み方｜決まるのは賃料の額ではなく「売上ゼロの期間」と「出るときの費用」

物件を比べるとき、多くの人はまず坪単価と月額賃料を見ます。ですが開業後に効いてくるのは、そこではないことが少なくありません。結論から言うと、賃貸借契約書は「入るときの条件」を決める書類に見えて、実際には「まだ売上がない期間の負担」と「出るときの費用と自由度」を先に確定させている書類です。賃料の額は交渉の余地が見えやすいのに対し、この2つは細部の条項に埋まっていて、効いてくるのが数年後になります。この記事では、医療テナントの契約書をどの順番で読むかを整理します。

賃料は「開ける日」ではなく「借りた日」から出る

まず時間です。賃料の起算日は、多くの場合、開業日ではなく物件の引渡し日です。クリニックの内装は診察室・処置室・給排水・電気容量など医療機能に合わせた造作が必要で、設計から工事完了まで数か月かかることも珍しくありません。その期間は売上がないまま賃料が発生します。

これを和らげる仕組みが賃料の免除期間（フリーレント）です。契約開始から一定期間の賃料を無料とする取り決めで、店舗ではおおむね1か月から2か月程度が一般的とされます（物件により幅があります）。ただし免除されるのは賃料そのもので、共益費など他の費用は負担が続くことがあります。免除期間中に解約した場合に高額な違約金や期間分の賃料を求められる特約が付くこともあり、通常は契約書に明示されています。

見るべきは「フリーレントが何か月か」ではなく、引渡しから開業までに自分は何か月かかり、その差の賃料を運転資金に織り込んであるかです。工事が延びれば、保健所の確認や保険医療機関の指定の時期にも波及します。開業日の逆算はクリニック開業までのスケジュール｜『開業日は自由に選べない』から逆算するで整理しています。

費用は借主、業者は貸主が選ぶ——工事区分という領域

次に工事です。テナントの内装工事は、慣習的に3つの区分に分けて工事区分表などに定められます。

注意したいのはB工事です。費用を負担するのは借主なのに業者を選ぶのは貸主側、という分離が起きるため、相見積もりによる価格の調整が効きにくく、行き違いの主因になるとされます。クリニックは排水や排気の増設、電気容量の引き上げ、防災設備の変更など、B工事に振り分けられやすい要素を一般的な事務所より多く抱えます。

これは誰かの不誠実さの問題ではなく、区分という仕組みの性質です。多くの貸主・管理会社は求めれば区分表を示してくれます。だからやることは一つで、物件を決める前に工事区分表を取り寄せ、自院に必要な工事がどちらに入るかを設計担当と一緒に当たっておくことです。内装費そのものの見積もり方はクリニックの内装・設計費用｜坪単価は『デザイン』ではなく『医療機能』で決まるで扱っています。

出るときの条件は、住宅のルールでは守られない

三つめが原状回復です。「原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない」「経過年数を考慮する」という考え方は広く知られていますが、その出どころである国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版・平成23年8月、住宅局）」は、民間賃貸住宅の賃貸借について一般的な基準をまとめたものです。同ガイドライン自身も、その使用を強制するものではなく、原状回復の内容や方法は最終的に契約内容や物件の使用状況によって個別に判断・決定されるべきものだと位置づけています。

つまり事業用のテナントでは、退去時に何をどこまで戻すかは契約書の特約が実質的に決めます。医療用に造作した内装を撤去して引き渡す条件になっていれば、その費用は借主の負担です。クリニックは一般的な事務所より造作が重く撤去の対象も多くなりがちなため、退去費用は入居時の想定より大きくなり得ます。契約前に確かめたいのは次の3点です。

• どの状態で返すのか（引渡し時の状態か、造作を撤去した状態か）
• 誰が工事するのか（貸主の指定業者か、自分で選べるか）
• 保証金・敷金から何が償却され、いつ返ってくるのか

定期借家は「借りやすさ」と引き換えに何を手放すか

最後に契約の型です。建物賃貸借には、更新のある普通借家と、期間の満了で確定的に終了する定期借家があります。定期借家は借地借家法第38条に基づき、書面などで契約し、貸主があらかじめ「更新がなく期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明したときにだけ成立します。この説明がなかったときは、更新しない旨の定めは無効になるとされています（同条第5項）。

開業医にとって重い含意は2つあります。ひとつは、定期借家が期間の満了で明け渡す前提の契約だということ。同じ場所で診療を続けることが前提の事業とは、期間の設定が噛み合っているかを確かめる必要があります（再契約に応じてもらえる例も多いとされますが、それは権利ではなく交渉です）。もうひとつは、事業用の定期借家に法律上の中途解約権がなく、閉めたくなっても残りの期間の負担を求められ得ることです。賃料や条件が相場より緩やかな物件では、その見返りがここに入っていないかを見ます。

なお期間が1年以上の定期借家では、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨を通知しなければ、終了を借主に対抗できないとされています（同条第6項）。終わり方にも手続きの時計があります。

まとめ

賃貸借契約書が実際に確定させているのは、売上がまだない期間を誰が負担するか、そして出るときにいくらかかりどこまで自分で決められるか、です。だから読む順番は月額賃料からではなく、賃料の起算日、工事区分表、原状回復の特約、契約の型、の順にします。いずれも契約後には動かしにくく、物件を決める前だけが交渉の窓です。

そのうえで、どこまでの条件なら引き受けられるかは、その場所でどれだけ患者が見込めるかから逆算するほかありません。賃料が医業収入に対して重すぎないかの目安はクリニックの家賃相場はいくらか｜『額』ではなく『医業収入の6〜8%』で見るで扱っています。そしてその分母になる候補地の人口・競合・将来推計は、公的な統計から誰でも確かめられます。判を押す前に手に入る材料のうち、いちばん安く、いちばん動かしにくい前提を確かめられるものです。